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经济观察网 记者 田国宝 3月30日午间，合生创展（0754.HK）发布2022年业绩，全年实现营收272.5亿港元，归属上市公司股东净利润为87.6亿港元，净利润率达到32%，这一水平在目前发布2022年业绩的内地房企中一骑绝尘，比第二名金地商置高出10个百分点。

由于拿地较早，合生创展一直保持着较高的毛利率，2018年至2021年的毛利率均在40%以上，其中2020年更是高达63.5%。虽然2022年毛利率因全行业利润下滑而降至30%左右，但其水平仍然保持在行业前列。

合生创展用30%的毛利率创造出32%的净利率，这一情况虽然并非个例，但在房地产行业中极为少见。从最近两年房地产企业的财务数据看，只有合生创展和金地商置存在净利率高于毛利率的情况。

2009年、2010年、2017年和2019年均出现净利率大于毛利率的情况，尤其是2022年上半年，合生创展的净利润高达47.9%，而毛利率为23.3%，相差超过一倍。

从2022年业绩看，合生创展之所以用30%的毛利率创造出了32%的净利润率，与100.7亿港元的投资物业公平值收益密不可分，如果剔除这部分收益，合生创展与多数房企一样，将出现亏损。

所谓投资物业公平值收益，是持有型物业因当年价格或估值上升而产生的溢价，按照港股会计准则，这部分溢价产生利润可以计入净利润。根据财报，合生创展这百亿利润由19项投资性物业产生。

其中贡献最大的是华东区域，贡献利润79.7亿港元，2021年华东区域投资性物业亏损2.1亿港元；其次是华北地区，贡献利润17.8亿港元，2021年是46.8亿港元；华南地区贡献量从2021年的59.9亿港元降至2022年的3.3亿港元。